在代管服務中，租客管理與維修責任的分配主要依據租賃契約及相關法律規定，通常情況如下：

  • 租客管理：代管業者作為房東的代理人，負責日常租客管理，包括租金收取、租客溝通、居住環境維護等，並協助處理租客違約或糾紛事宜。

  • 維修責任分配：

    • 房東（出租人）責任：依《民法》及一般慣例，房東負責維護房屋的基本結構與設備正常使用狀態，包括自然損耗、老化或非租客使用不當造成的損壞。
    • 租客責任：租客需妥善使用房屋，對因使用不當或故意損壞所造成的修繕負責。
    • 代管業者責任：作為房東代理人，代管業者負責安排及執行房屋的日常維護與修繕工作，並依合約約定負擔相應費用，確保房屋狀況良好。

  • 契約約定的重要性：代管業者與房東間會訂立委託管理契約，明確規範修繕範圍、標準及費用負擔方式，避免責任模糊。

  • 修繕費用分擔細節：

    • 管線、水電、燃氣等設備若因自然老化損壞，通常由房東負責。
    • 若因租客不當使用導致損壞，則由租客負責修繕費用。

  • 法律保障：包租代管業者應投保責任保險，保障在糾紛發生時有賠償能力，並依法律承擔因過失造成損失的責任。

所以，代管服務中租客管理由代管業者負責執行，維修責任則依照法律及契約約定分配，房東負責結構及自然損耗修繕，租客負責因使用不當的損壞，代管業者則負責協調與執行維修工作並確保房屋維持良好狀態。