包租代管的合約模式主要分為「包租模式」與「代管模式」，兩者在合約關係、租金支付、管理責任與風險承擔上有明顯差異。

  1. 合約模式與契約關係

    • 包租模式：房東與包租業者簽訂「包租（轉租）契約」，包租業者成為「二房東」，以長期租賃方式承租房屋，再轉租給房客。包租業者與房客簽訂租賃契約。
    • 代管模式：房東與代管業者簽訂「管理服務契約」，房東直接與租客簽訂租賃契約，代管業者僅作為管理與仲介者，協助尋找租客、簽約、收租及日常管理。

  2. 租金支付與收入來源

    • 包租模式：包租業者按月支付固定租金給房東，無論房屋是否出租，房東收入穩定，但租金通常低於市場行情（約市價8折）。
    • 代管模式：租金由租客直接支付給房東，代管業者收取固定管理服務費。房東的租金收入與實際出租情況直接相關，收入波動較大。

  3. 管理責任

    • 包租模式：包租業者負責全面管理，包括房屋維護、租賃管理、租金收取及租務糾紛處理。
    • 代管模式：代管業者協助管理與租賃事務，但維修費用通常由房東負擔，且不承擔租金拖欠或空置風險。

  4. 風險承擔

    • 包租模式：包租業者承擔空屋風險及部分修繕費用，房東風險較低，收益穩定但租金較低。
    • 代管模式：房東自行承擔空置及租金不穩定風險，代管業者不承擔租賃風險，房東收益隨市場波動。

  5. 合約期限

    • 包租合約通常為3年，保障房東穩定收入。
    • 代管合約多為1年，可續約，服務費用有時由政府補助。

所以，包租模式適合追求穩定租金收入且願意接受較低租金的房東，風險由包租業者承擔；代管模式則適合希望獲得市場行情租金且能承擔空置風險的房東，代管業者主要提供管理協助，不承擔租賃風險。