房地合一新制下贈與房產給子女的稅務影響

房地合一稅2.0新制於2025年7月1日施行，對於贈與房產給子女的稅務處理產生了重要影響。以下為相關稅務考量：

贈與稅與房地合一稅的區分

贈與房產給子女涉及兩個不同的稅制：贈與稅和房地合一稅。贈與稅是在房產所有權移轉時課徵，而房地合一稅則是在房產日後出售時才會產生。這兩項稅負需要分別計算和申報。

房地合一稅的持有期間計算

在新制下，持有期間的計算對稅負影響重大。當子女受贈房產後，其持有期間是從原始取得時間開始計算，而非從受贈時間起算。這意味著如果父母早年購買房產，後來贈與給子女，子女日後出售時可能享受較低的稅率。

具體稅率如下：

持有期間 稅率
2年內 45%
超過2年至5年內 35%
超過5年至10年內 20%
超過10年 15%

自用住宅的優惠條件

若贈與的房產符合自用住宅條件，子女可享受400萬元的免稅額。自用住宅需滿足以下條件：

  • 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年
  • 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用
  • 個人與其配偶及未成年子女在該地址辦竣戶籍登記

課稅所得計算

房地合一稅的應納稅額計算公式為：

應納稅額 = 課稅所得（稅基）× 適用稅率

課稅所得計算為：

課稅所得 = 房地交易所得 - 原始取得成本 - 必要費用 - 前3年內交易損失 - 土地漲價總數額

其中土地漲價總數額有減除上限的限制，以防止過度利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅。

特殊情形的優惠稅率

若贈與房產後，子女因非自願因素（如調職、債務清償或法院強制執行）而出售房地，可適用20%的優惠稅率。此外，參與都市更新或危老重建後首次出售的房地，也可享受20%的優惠稅率。

申報與罰則

子女出售受贈房產時，必須依規定期限申報房地合一稅。若未依規定期限申報，將被處以新台幣3,000至3萬元罰鍰；若有短漏報所得，稅捐機關可再裁處短漏稅額3倍以下的罰鍰。

總體而言，贈與房產給子女時應考量未來出售時的稅負，特別是持有期間長短、是否符合自用住宅條件，以及是否存在非自願出售情形等因素，以便進行妥善的稅務規劃。